a

Facebook

Twitter

9:00 - 18:00

За консултации по телефона

0883 388 011

Телефон за правни консултации

Facebook

Linkedin

Search
Menu
 

ЗА РЕНТАТА И ХОРАТА

Венета Манолова > Безплатни материали  > ЗА РЕНТАТА И ХОРАТА

ЗА РЕНТАТА И ХОРАТА

Имате наследствени земи, но нито знаете колко са, нито къде са, нито кой ги обработва. Знаете само, че чичо Ви по бащина линия е сключил договор за наем / аренда и получава пари за тях.

Понякога, най-често на високосна година, чичо Ви решава да прати някой лев или пакет – два с брашно, но само ако някой роднина има път натам. Те така или иначе никога не достигат до Вас.

Не Ви се занимава да се ровите в наследствени отношения – живеете в чужбина и последното, с което искате да ангажирате и без това краткия си престой в България, е разправии с агресивни роднини и отегчени от живота служители „на гише“.

 

КАКВИ СА ПРАВАТА ВИ?

За да си отговорим на тези въпроси, е редно да внесем яснота по следните теми:

 

  1. КАКВИ ДОГОВОРИ СЕ СКЛЮЧВАТ И ИМА ЛИ РАЗЛИКА МЕЖДУ ТЯХ?

Законът най-общо разделя договорите за земеделска земя в следните две групи:

 

А/ Договор за аренда:

– Сключва се за минимум 5 стопански години (стопанската година е със срок от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година)

– Задължително подлежи на нотариална заверка (като с промените от 2018г. подписите на страните следва да се поставят пред нотариуса ЕДНОВРЕМЕННО);

– Договорът задължително се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

– Прекратяване / разваляне по реда на Закона за арендата в земеделието.

 

Б/ Договор за наем:

– Договорите за наем, сключени за срок по-дълъг от 1 година, се вписват в имотния регистър. Вписването на наемния договор защитава наемателя, в случай че имотът бъде прехвърлен преди изтичане срока на договора.

– Договорът за наем НЕ МОЖЕ да бъде сключен за повече от 10 години (съответно 3г. в предвидените случаи), освен ако е търговска сделка.

 

ВАЖНО: Договорът за наем на земеделска земя НЕ Е ПРИРАВНЕН на договора за аренда, дори и да съдържа реквизитите на арендния договор. Съдебната практика в тази насока е категорична – Законът за арендата в земеделието е специален закон, уреждащ арендните отношения, а когато е сключен договор за наем, независимо, че негов предмет е земеделска земя, приложими са разпоредбите на Закона за задълженията и договорите относно наемните отношения.

 

  1. КОЙ ИМА ПРАВО ДА СКЛЮЧВА ДОГОВОРИТЕ?

Ако наследствената земя е отдадена под наем / аренда от всички съсобственици, на практика не възникват никакви усложнения, но това се случва все по-рядко. Възможно е само един от съсобствениците да сключи договора за наем, но от името на всички (в този случай наемодател ще се явява цялата общност от съсобственици, представлявани от един от тях). Възможно е, договорът да е сключен и от пълномощник, който не е съсобственик.

В общия случай, обаче, в селото, където се намира земята, са останали само един – двама от съсобствениците и на практика те са хората, които сключват договорите.

Какво казва законът по този въпрос?

 

А/ Договор за аренда:

Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, СЪсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи ОБЩО С НЕГО повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.

 

Б/ Договор за наем на земеделска земя със срок НАД ЕДНА година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.

 

ВАЖНА ОСОБЕНОСТ:

Ако договорът за наем се сключва за срок НАД ТРИ години, той трябва да е сключен със съгласието на ВСИЧКИ съсобственици, защото в правната доктрина и съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за ПОВЕЧЕ ОТ ТРИ години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.

 

  1. КОЙ ИМА ПРАВО ДА ПОЛУЧАВА НАЕМА / РЕНТАТА?

 

А/ Ако договорът е сключен от името на ВСИЧКИ съсобственици (наследници), всеки от тях има право да претендира плащане на наем / рента в договорения размер, съответстващ на притежаваните от него идеални части. Дори и ако договорът е сключен само от един от съсобствениците, но от името на всички, те отново имат право да претендират заплащане на полагащата им се част от наемателя. В този случай, наемодателите имат парично вземане, а всяко парично вземане е делимо, поради което те НЕ СА солидарни кредитори, (освен ако в договора не е уговорено друго – например да е излъчен представител на общността от съсобственици, който да получава всички суми със задължение да им ги предаде).

 

Б/ Ако обаче договорът е сключен от ЕДИН от съсобствениците от свое име за целия обект, само той се явява наемодател по този договори и само той има вземане за наема, в пълния му размер. В този случай, останалите съсобственици имат право да искат от „наемодателя“ тези части от наема, които съответстват на притежаваните от тях дялове.

 

  1. КАК ДА СИ ВЗЕМА ПАРИТЕ?

Законът предвижда редица процедури, които защитават правата Ви в зависимост от вида на договора и срокът, за който е сключен.

 

ПРИМЕР: Ако чичо Ви еднолично е сключил договора за наем / аренда, то Вие имате право да подадете иск срещу чичо си, за да Ви заплати полагащия Ви се наем / рента, спрямо притежаваните от Вас идеални части.

ПРИМЕР: Ако считате, че сте ощетен от сключения договор за наем, Вие имате право да търсите обезщетение за това, че сте лишен от възможността да ползвате своя дял от общия имот.

 

ПРИМЕР: Ако пък Вие сте чичото, който еднолично е сключил договор за аренда и племенниците Ви подадат иск срещу Вас за заплащане на рентата, която всъщност не сте получили в пълен размер от арендатора, то Вие следва да подадете иск срещу арендатора.

 

Статията е подготвена от адвокат Венета Манолова – Драганова с информативна цел и няма претенции за изчерпателност.

За повече информация или разглеждане на индивидуален казус, можете да изпратите Вашето запитване на имейл: venetta.manolova@gmail.com . Телефон за контакт: 0883388011

Количка
There are no products in the cart!
Добави друга услуга
0